وزارتخانه‌ای که با خط قرمز بازی می‌کند/ از حذف ماده ۵۰ به بهانه کمبود زمین تا طرح مسکن استیجاری

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو؛ در حالی که کشور با نیاز فوری به حدود ۹ میلیون واحد مسکونی در افق ۱۰ ساله رو‌به‌رو است، وزارت راه و شهرسازی با دو رویه متناقض، سیاست‌های مسکنی خود را به چالش کشیده است. از یک طرف، پیشنهاد حذف ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت که بر الحاق حساب‌شده اراضی دولتی برای تامین زمین تاکید داشت با بهانه کمبود زمین و مشکلات تأمین مالی مطرح شده و مجلس را به مخالفت واداشته است. از سوی دیگر، این وزارتخانه اخیراً دستورالعمل طرح مسکن استیجاری را به استان‌ها ابلاغ کرده و اجرای آن را در تهران و چند استان دیگر آغاز نموده، طرحی که هدفش تامین مسکن برای زوج‌های جوان و دهک‌های ۱ تا ۴ است و بسیاری از متقاضیان را به دلیل ناتوانی در پرداخت آورده از طرح‌های ملکی منصرف کرده است.

این تناقض نه تنها آشفتگی در سیاست‌گذاری در حوزه مسکن را برجسته می‌کند، بلکه در بستر اقتصاد تورمی ایران با نرخ تورم بالای ۴۰ درصد طرح‌هایی مانند مسکن استیجاری را به یک آدرس غلط تبدیل می‌کند، جایی که پس‌انداز برای مالک‌شدن عملاً غیرممکن است.

حذف ماده ۵۰؛ عقب‌نشینی از وعده‌های عدالت فضایی به بهانه کمبود

ماده ۵۰ برنامه هفتم پیشرفت، به عنوان یکی از کلیدی‌ترین احکام قانونی برای حل بحران مسکن، بر الزام دولت به الحاق مرحله‌ای اراضی دولتی (حدود ۱.۸ میلیون هکتار در حریم شهرها) تاکید داشت تا بدون فشار بر بودجه عمومی، از محل ارزش‌افزوده زمین‌ها، زیرساخت‌های لازم تامین شود. با این حال، وزارت راه با ادعای کمبود ۳۳۰ هزار هکتار زمین و ناتوانی در تأمین مالی، حذف این ماده را پیشنهاد داده که نمایندگان مجلس آن را خط قرمز و ضربه مستقیم به تکلیف دولت در مسکن می‌دانند.

پیش‌تر حبیب قاسمی عضو کمیسیون عمران مجلس با انتقاد شدید از عملکرد دولت در زمینه عرضه زمین به مردم گفته بود: «قطعاً با موضوع حذف ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت مخالفت قاطع داریم و به عنوان یک خط قرمز در مجلس با آن برخورد می‌کنیم. دولت باید در راستای عرضه زمین به متقاضیان برای ساخت و ساز مسکن به منظور افزایش عرضه و کنترل قیمت‌ها اقدام کند.»

این رویکرد، در حالی که بیش از ۹۵ درصد اراضی دولتی موات و آماده الحاق هستند، شائبه احتکار ساختاری را ایجاد می‌کند و عدالت فضایی مصوب برنامه هفتم را قربانی تعارفات فنی می‌سازد. کارشناسان هشدار می‌دهند که بدون اجرای این ماده، عرضه زمین محدودتر شده و قیمت مسکن تا ۵۰ درصد جهش خواهد یافت، که این امر فشار بر بافت‌های فرسوده و تراکم شهری را تشدید می‌کند. در عین حال، وزارتخانه همزمان از وجود ۵۴۰ هزار قطعه زمین روستایی آماده واگذاری سخن می‌گوید و متقاضیان را به هدایت سریع به روستا‌ها برای کاهش فشار بر شهر‌های بزرگ دعوت می‌کند، اما این وعده‌ها بدون برنامه مشخص الحاق، بیشتر به پروپاگاندا شبیه است تا راه‌حل عملی.

مسکن استیجاری؛ آدرس غلط در اقتصاد تورمی و پیچیده‌تر کردن بحران

طرح مسکن استیجاری، که معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی آن را راه‌حل واقعی برای گروه‌هایی که توان ورود به طرح‌های ملکی ندارند توصیف کرده، قرار است با اجاره‌ای کمتر از بازار (و حتی دوره‌های اجاره رایگان اولیه) به زوج‌های جوان و دهک‌های کم‌درآمد کمک کند. وزیر راه و شهرسازی نیز اعلام کرده که تا پایان سال، حداقل ۱۰ هزار واحد از این طریق به چرخه مسکن وارد می‌شود و تملک واحد‌ها آغاز شده است. اما این طرح، که پیش‌نیاز اصلی‌اش تامین زمین برای ساخت یا خرید است، با حذف ماده ۵۰ در تناقض آشکار قرار می‌گیرد؛ جایی که وزارتخانه خود کمبود زمین را بهانه حذف می‌کند، اما بدون آن، چگونه ۱۰ هزار واحد یا بیشتر را عملیاتی خواهد کرد؟

کارشناسان اقتصاد مسکن این طرح را در بستر تورم ۴۰ درصدی ایران، نه تنها ناکارآمد، بلکه آدرس غلط برای حل بحران می‌دانند. مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، در تحلیلی تأکید کرده است: «عملکرد این نهاد (وزارت راه و شهرسازی) در خصوص موضوع واگذاری زمین رایگان، نهضت ملی مسکن، قانون جوانی جمعیت و ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره که قوانین بالادستی این الزام را برای وزارت راه قرار داده‌اند، قابل دفاع نیست و نشان می‌دهد این وزارتخانه قصدی برای کمک به مردم ندارد، بنابراین در این زمینه هم موضوع منابع است و هم اینکه عملکرد وزارت راه در این مدت نشان داده قصدی برای کمک ندارد که در این خصوص هم چندان امیدی به طرح ندارم.»

این دیدگاه‌ها نشان می‌دهد که در اقتصاد تورمی ایران، بدون کنترل قیمت‌ها و افزایش مالکیت (تنها راه مقابله با ورشکستگی خانوارها)، طرح‌هایی مانند استیجاری نه تنها پس‌انداز را ممکن نمی‌سازد، بلکه بحران را با رهاشدگی بازار اجاره دوچندان می‌کند. در نهایت، این تناقض نه تنها بحران را حل نمی‌کند، بلکه با پیچیده‌تر کردن عرضه و تقاضا، جهش قیمت‌ها و کاهش کیفیت زندگی را تسریع می‌بخشد.

عرضه زمین تنها راهکار واقعی برای کنترل اجاره و افزایش مالکیت در اقتصاد تورمی

برای دستیابی به نتایج سریع در رفع فقر مسکن، به نظر می‌رسد اجرای سیاست‌هایی مبتنی بر مطالعات کارشناسی ضروری باشد. به‌عنوان مثال، پرداخت کمک‌های بلاعوض در ایران، با تورم نزدیک به ۴۰ درصد، تاثیر چندانی نخواهد داشت، در حالی که کشور‌های OECD با میانگین تورم ۴.۵ درصدی، از این روش استفاده می‌کنند. در اقتصاد ایران، این کمک‌ها به جای کاهش بار مستاجران، ارزش پول آنها را کاهش داده و مسیر خانه‌دار شدن را دشوارتر می‌کند. کنترل اجاره‌بها هم اگرچه ضروری است، اما باید از مسیر درست انجام شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد که افزایش تولید مسکن تأثیر قابل‌توجهی بر کنترل اجاره‌بها خواهد داشت.

در واقع، افزایش درصد مالکیت مسکن یکی از راهکار‌های اساسی برای کاهش بحران فقر مسکن است که گریبان مستاجران را گرفته است. باتوجه به اینکه سهم مسکن در سبد هزینه خانوار‌های شهری بیش از ۴۲ درصد است، اگر دولت قصد دارد بسته‌های حمایتی اقلام ضروری را به خانواده‌های گرفتار فقر مسکن ارائه دهد، بهتر است به جای این اقدامات، اصلی‌ترین کالای این سبد؛ یعنی هزینۀ مسکن را کاهش دهد.

یکی از موثرترین راه‌ها برای افزایش تولید مسکن، عرضه زمین به مردم است. ۷۰ درصد هزینه مسکن در ایران به قیمت زمین اختصاص دارد و همین عامل، مسکن را به کالایی گران‌قیمت و دور از دسترس خانوار‌ها تبدیل کرده است. تجربۀ استان‌های خراسان جنوبی و یزد نشان می‌دهد که عرضۀ زمین و «ساخت افقی مسکن» سریع‌ترین و مناسب‌ترین راهکار برای افزایش تولید مسکن است و به‌جای تزریق مُسَکن، بحران مسکن را درمان می‌کند. این روش، با زمان اجرایی ۱۰ تا ۱۲ ماه، حدود یک سال زودتر از ساخت آپارتمان‌های چندطبقه به نتیجه می‌رسد و می‌تواند هزینه‌های مسکن را در سبد هزینه خانوار کاهش دهد. در نتیجه، عرضه زمین نه‌تنها به افزایش مالکیت مسکن کمک می‌کند، بلکه تاثیر مستقیمی بر کنترل اجاره‌بها و کاهش بحران مسکن دارد؛ راهکاری که حذف ماده ۵۰ دقیقاً آن را نادیده می‌گیرد و تناقض سیاست‌های وزارت راه را عمیق‌تر می‌کند.