چالش‌های ساخت‌وساز بی رویه و افزایش جمعیت در شمال ایران | ویلاسازی در شمال کشور بی‌برنامه و رها شده است
به گزارش اقتصادنیوز، مناطق شمالی کشور در سال‌های اخیر با رشد قابل توجه ساخت‌وساز و افزایش جمعیت مواجه شده‌اند، موضوعی که فشار زیادی بر زیرساخت‌ها، محیط زیست و بافت‌های سنتی منطقه وارد کرده است. گسترش ویلاسازی و شهرک‌سازی، تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و جنگلی و افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در این مناطق، موجب شده تا چالش‌های جدی در حوزه شهری و محیط زیستی شکل گیرد. در این میان، جمعیت فصلی تابستانی نیز بر این فشارها می‌افزاید و مشکلاتی نظیر افزایش قیمت مسکن، کمبود خدمات شهری و دشواری در جمع‌آوری فاضلاب و مدیریت منابع آب را تشدید می‌کند.
این روند نشان می‌دهد که نگرش فعلی نسبت به سکونت و توسعه در شمال کشور با ظرفیت‌های زیست‌محیطی و زیرساختی همخوانی کافی ندارد و بسیاری از اقدامات، چه قانونی و چه غیرقانونی، به وضعیتی ناپایدار منجر شده است. کمبود برنامه‌ریزی بلندمدت، ضعف سیاست‌های تنظیم‌گری و عدم بهره‌گیری از داده‌های کلان برای مدیریت جمعیت و توسعه شهری، زمینه بروز مشکلات بیشتری را فراهم کرده است.
اقتصادنیوز: موج ساخت‌وساز بی‌رویه از مازندران آغاز و حالا گیلان را درگیر کرده است؛ مردم نگران از بین رفتن زمین‌های کشاورزی و نابودی طبیعت، صدای اعتراضشان را به گوش مسئولان رسانده‌اند؛ اما آیا این نگرانی به جاست؟
با وجود این، کارشناسان معتقدند که این شرایط نه تنها یک تهدید، بلکه فرصتی برای بازتعریف توسعه پایدار و کنترل‌شده در شمال کشور است. استفاده بهینه از زمین‌های دولتی و اماکن تفریحی، ایجاد شهرک‌ها و اقامتگاه‌های مدیریت‌شده، تقویت سیاست‌های حفاظتی محیط زیست و میراث فرهنگی و بهره‌گیری از برنامه‌ریزی داده‌محور می‌تواند جمعیت‌پذیری بهتر و توسعه اقتصادی و زیست‌محیطی متوازن را امکان‌پذیر کند.
هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس صنعت ساختمان، در گفتگو با اقتصادنیوز به تحلیل دقیق این موضوعات و ارائه راهکارهای عملی برای مدیریت ساخت‌وساز و جمعیت در نوار شمالی کشور پرداخته است.
مشروح گفتگوی اقتصادنیوز با فروغمند اعرابی را بخوانید؛
******
*آقای فروغمند اعرابی! آیا افزایش حجم ساخت‌وساز در شمال کشور با ظرفیت‌های زیست‌محیطی و زیرساختی استان‌های شمالی همخوانی دارد؟
ساخت و ساز در شمال کشور قطعاً با ظرفیت‌های زیست‌محیطی مشکلاتی ایجاد می کند. البته این به خاطر خود ظرفیت زیست‌محیطی نیست؛ یعنی مقصر در واقع نوع نگاه ما نسبت به سکونت و قرارگیری در فضاهایی مثل فضاهای سبز است و این را می‌توانیم به خوبی در شمال کشور به صورت کلی ببینیم. این همخوانی به طور کلی ضعیف است.
برای مثال، ظرفیت‌های پوشش گیاهی در شمال تحت تاثیر قرار گرفته است، به خصوص در بعضی از استان‌ها که ظرفیت‌های کشاورزی مورد تهاجم واقع شده‌اند. یکی از علت‌ها این است که رویه‌هایی که به صورت ویلاسازی و شهرک‌سازی مرسوم است، به صورت غیرقانونی راحت‌تر از روش‌های قانونی انجام می‌شوند. اگر حاکمیت تعادلی ایجاد می‌کرد و روش‌های قانونی برای توسعه جمعیت‌پذیری به صورت کنترل‌شده و قانونی اجرا می‌شد، وضعیت بهتر از وضع فعلی بود.
ساخت و ساز غیرقانونی در کنار جاده های شمال
کما اینکه برای امور غیرقانونی هم نمی‌توانیم تنظیم‌گری‌هایی مانند تنظیم‌گری‌های محیط‌زیستی و مدیریت فاضلاب این اماکن را اعمال کنیم و این یکی از ضعف‌های جدی ما در زیرساخت‌های شمال کشور است. زیرساخت‌ها شامل مسائل مختلفی می‌شوند؛ از ساخت بیمارستان و جاده گرفته تا منازل شهری.
مثلاً در همه کشورهای دنیا، وقتی جاده‌ای ساخته می‌شود، این جاده با فاصله مناسبی از بافت‌های تجاری و مسکونی قرار می‌گیرد. اما در شمال کشور شاهدیم که کنار جاده‌ها بسیاری از بافت‌ها و اماکن تجاری با کاربری‌های نامناسب وجود دارند. این ضعف از قبل به وجود آمده و یکی از راهکارها می‌توانست این باشد که فاصله‌ای تعیین می‌کردیم تا منظر شهری حفظ شود.
به طور کلی، ما تعاریف مختلفی از توسعه در شمال کشور داریم؛ هم از نظر زیبایی و مسائل فرهنگی و هم از نظر مباحث زیست‌محیطی.
*ساخت‌وسازهای گسترده چه تأثیری بر الگوی سکونت و ترکیب جمعیتی شهرها و روستاهای شمال گذاشته است؟
ساخت و سازهای گسترده در خطه شمالی ایران وجود دارد و این پدیده حتی قبل از انقلاب هم در قالب خانه‌های دوبلکس در نوار ساحلی، به خصوص در مازندران و گیلان، مشاهده می‌شد. بسیاری از این خانه‌ها به صورت ویلا در نظر گرفته می‌شوند. مسئله بعدی این است که این خانه‌ها به عنوان سرمایه‌گذاری نیز مدنظر قرار می‌گیرند، یعنی رقابتی بین کسانی که به دنبال سکونت به عنوان بومی در خطه شمالی هستند و کسانی که این خانه‌ها را به عنوان ویلا می‌خواهند ایجاد می‌شود. این رقابت منجر به افزایش قیمت مسکن شده و ساکنان محلی با مشکلاتی روبه‌رو می‌شوند.
حتی در تابستان، جمعیت افزایش پیدا می‌کند؛ هم به دلیل افرادی که به صورت فصلی وارد منطقه می‌شوند و هم به دلیل خود بومی‌ها. افزایش تعداد جمعیت در این دوره‌ها مشهود است. الگوهای کلی شاید تغییر چندانی نکند، اما فشار جمعیتی افزایش پیدا می‌کند.
راهکارهای مختلفی می‌توان برای این حوزه در نظر گرفت، به ویژه اقامت‌هایی که از فضاهای اشتراکی استفاده می‌کنند یا به صورت سهامداری قابل مدیریت هستند. همچنین باید به مسائلی که به محیط زیست فشار وارد می‌کنند توجه شود. اگر الگوهای کلان را در شهرک‌ها و اقامتگاه‌های بزرگ‌مقیاس لحاظ کنیم، احتمال اینکه بتوانیم این فضاها را تحت نظارت بیشتر قرار دهیم و مشوق‌هایی برای کاهش فشار زیست‌محیطی ایجاد کنیم، بسیار محتمل و ممکن است.
اقتصادنیوز: به‌گفته کارشناسان بازار مسکن، افزایش فایل‌های فروش با عنوان «مهاجرت» بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد و اثر ملموسی بر قیمت‌ها نداشته است، اما فروش واحدهای لوکس در مناطق مرفه برای تبدیل دارایی به نقدینگی و ارز، همراه با بلاتکلیفی سیاسی و اقتصادی، همچنان بر تصمیم خریداران و سرمایه‌گذاران سایه انداخته است.
* از منظر شهرسازی، چه خطراتی در تغییر سریع کاربری زمین‌ها از کشاورزی و جنگل‌ها به مسکونی وجود دارد؟
درباره مخاطرات شهرسازی و تغییر سریع کاربری است، بنده چندان قائل به این نیستم که تغییر سریع یا کند، خودبه‌خود این مسائل را تحت تاثیر قرار دهد. بعضی مواقع لازم است که ما برخی بافت‌ها را به سرعت تغییر دهیم، اما با داشتن برنامه‌ریزی بلندمدت و آزمایش سرزمین، می‌توانیم از نظر زیرساخت‌ها، دسترسی، امنیت و دسترسی به بیمارستان‌ها به اهداف خود برسیم و حتی برخی شرایط زمین‌های کشاورزی و جنگلی را نیز با ایجاد فضاهای مناسب بهبود ببخشیم تا جابجایی بسیاری از فضاهای فعلی نامطلوب ممکن شود.
ما شاهد بودیم که شبکه‌های جمع‌آوری فاضلاب و دفع آب‌های سطحی در سال‌های گذشته بسیار مسئله‌ساز بوده‌اند و در بافت‌های خاصی مشکلاتی ایجاد کرده‌اند. شاید بتوانیم جمعیت را در این حوزه‌ها جابجا کنیم، هرچند این رویکرد بسیار سخت است و معمولاً توصیه نمی‌شود، اما در بعضی بافت‌ها اجتناب‌ناپذیر است تا جمعیت به سمت شرایط مطلوب‌تر هدایت شود.
ویلاسازی در شمال کشور بی برنامه و رها شده است
* برخی معتقدند توسعه ویلاسازی در شمال کشور، نوعی توسعه «بی‌برنامه» است؛ شما این پدیده را چگونه تحلیل می‌کنید؟
بله، کاملاً می‌توان گفت که وضعیت فعلی رها شده است. حتی اگر بی‌برنامه نباشد، ممکن است این رهاشدگی به عنوان یک برنامه در نظر گرفته شده و مطلوب برخی دستگاه‌های محلی باشد. این وضعیت از دهیاری‌ها گرفته تا افرادی که محلی هستند و با نفوذ قدرت خود زمین‌ها را از کاربری کشاورزی به کاربری‌های دیگر تبدیل می‌کنند، چه به صورت قانونی و چه غیرقانونی، ادامه دارد؛ یعنی سازه‌هایی در اماکن با کاربری جنگلی و کشاورزی ساخته می‌شود.
در حال حاضر به نظر می‌رسد که به نوعی تعادل در شرایط نامطلوب رسیده‌ایم. حتی اگر این تعادل وجود داشته باشد، به نوعی عرف پذیرفته شده که اگر کسی بخواهد ویلا بسازد، بهتر است به سمت توسعه و ساختار غیرقانونی برود تا سود بیشتری به دست آورد.
من معتقدم که اگر به سمت برنامه‌ریزی بلندمدت پیش برویم، می‌توانیم با ایجاد شهرک‌های مختلف یا با همکاری دستگاه‌های اجرایی که زمین یا اماکن تفریحی دارند، این فضاها را در اختیار عموم قرار دهیم؛ مانند هتل‌هایی که مردم بتوانند از آن استفاده کنند و خدمات با کیفیت مطلوب ارائه شود. چنین مولدسازی با مدیریت دولت می‌تواند کمک کند تا فضاها، به خصوص در استان‌های شمالی کشور، آزاد شده و در اختیار عموم مردم قرار بگیرند.
* در این شرایط، وظیفه نهادهای برنامه‌ریز شهری و منطقه‌ای چیست تا توسعه در شمال کشور پایدار و کنترل‌شده باشد؟
در واقع، وظیفه این مسائل شاید به نهادهای برنامه‌ریزی شهری محول نشده است. اگر بخواهیم این وظایف را محول کنیم، قطعاً باید به وظایف کلان و در مقیاس بالاتر، مانند داده‌محوری، توجه کنیم. در کشور ما هنوز نتوانسته‌ایم این موضوع را نهادینه کنیم.
توانایی مدیریت داده‌ها و استفاده از آن‌ها برای تصمیم‌گیری‌های منطقه‌ای و شهری، مانند الگوهای جابجایی در تعطیلات یا سایر الگوهای مشابه، می‌تواند به پیوستگی و ظرفیت‌پذیری محلی یا حتی محوری کمک کند. در واقع، باید در این حوزه به سمت سیاست‌های تنظیم‌گری حرکت کنیم تا تصمیم‌ها بر اساس داده‌های واقعی و مدیریت‌شده گرفته شوند.
* به نظر شما، الگوی بهینه توسعه در نوار شمالی کشور باید چه ویژگی‌هایی داشته باشد تا هم پاسخگوی تقاضا باشد و هم به محیط زیست آسیب نزند؟
در همان سال‌های گذشته، باید سیاست‌هایی تقویت می‌شد که بتوانند بار حفاظت از محیط زیست و همچنین مباحث تاریخی و فرهنگی را به طور جدی مورد توجه قرار دهند. این سیاست‌ها می‌توانستند به صورت توصیه‌نامه‌ها یا قوانین الزام‌آور تدوین شوند تا اهمیت این مسائل جدی گرفته شود.
فرصت‌های اقتصادی و توسعه‌ای وجود دارد اما...
* اگر روند فعلی ادامه پیدا کند، شمال ایران از نظر شهرسازی، زیست‌محیطی و اجتماعی در ده سال آینده چه وضعی پیدا خواهد کرد؟
قطعاً ما نیازمند این هستیم که این وضعیت را به عنوان یک فرصت ببینیم. در یک مصاحبه، یکی از استانداران استان‌های شمالی بیان کرده بود که با توجه به شرایط آخر تابستان، اگر لازم باشد، برخی مناطق استان را می‌بندند، زیرا جمعیت به شدت افزایش یافته و حتی جمع‌آوری فاضلاب با بهره‌وری مناسب امکان‌پذیر نیست.
به نظر من، این وضعیت باید به عنوان یک فرصت دیده شود، نه تهدید. با در نظر گرفتن مسائل و شرایط خاص خطه شمال کشور، می‌توان جمعیت‌پذیری بهتری داشت. به صورت تاریخی نیز هرجا که آب و هوا و دسترسی به منابع آبی مناسب بوده، کشاورزی شکل گرفته و شهرها عمدتاً بر اساس فعالیت‌های کشاورزی ایجاد شده‌اند.
بنابراین، این موضوع نباید صرفاً به عنوان تهدید دیده شود، بلکه فرصت‌های اقتصادی و توسعه‌ای وجود دارد که می‌توان از آن‌ها بهره برد، در عین حال که تنظیم‌گری‌های لازم نیز انجام می‌شوند.
